In Hamburgs Stadtteil Altona steht das Holsten-Areal vor einer ungewissen Zukunft. Die Stadt Hamburg kann bei diesem wichtigen Grundstück ihr Vorkaufsrecht nicht mehr wie erhofft einsetzen. Diese Entwicklung sorgt für Enttäuschung bei vielen Anwohnern und in der Stadtpolitik.
Das Holsten-Areal ist ein 86.000 Quadratmeter großes Grundstück, auf dem früher die Holsten-Brauerei produzierte. Seit Jahren wechselt das Gelände immer wieder den Besitzer, während die ursprünglich geplante Bebauung mit Wohnungen nicht vorankommt. Zuletzt kaufte die Bayerische Hausbau das Grundstück für rund 200 Millionen Euro.
Der Bezirk Altona und die Stadt Hamburg hofften, durch ein Vorkaufsrecht das Grundstück selbst erwerben zu können, um dort bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Doch das Bundesverwaltungsgericht hat die Möglichkeiten für Vorkaufsrechte stark eingeschränkt. Nach einem Urteil von 2021 dürfen Städte das Vorkaufsrecht nur noch nutzen, wenn ein Grundstück tatsächlich verwahrloste oder missbräuchlich genutzt wird – nicht mehr, um zukünftige Planungen durchzusetzen.
«Diese Rechtslage ist für uns als Stadt sehr problematisch,» erklärt Karen Pein, Hamburgs Senatorin für Stadtentwicklung. «Wir können kaum noch steuernd eingreifen, wenn es um die Gestaltung wichtiger Flächen in unserer Stadt geht.»
Die Folgen für das Holsten-Areal sind erheblich. Die Bayerische Hausbau muss zwar die bestehenden Verträge einhalten und einen Teil der geplanten Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anbieten. Doch bei etwa 1.200 geplanten Wohnungen werden nur rund 360 zu günstigen Preisen vermietet werden. Der Rest wird auf dem freien Markt zu hohen Preisen angeboten.
Die Stadt verhandelt weiterhin mit dem Investor, hat aber ohne das Vorkaufsrecht deutlich weniger Druckmittel. Dies ist kein Einzelfall in Hamburg. Auch in anderen Städten wie Berlin und München wurde die Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum durch Vorkaufsrechte zu sichern, stark eingeschränkt.
Die Bürgerinitiative «Knallt am dollsten» kritisiert diese Entwicklung scharf. «Seit acht Jahren steht das Gelände leer, während die Wohnungsnot zunimmt. Die Stadt hätte viel früher handeln müssen,» sagt Sprecherin Maria Lehmann. Die Initiative fordert, dass mindestens 50 Prozent aller neuen Wohnungen öffentlich gefördert sein sollten.
Das Beispiel Holsten-Areal zeigt ein grundsätzliches Problem: Private Investoren suchen vor allem Rendite, während Städte bezahlbaren Wohnraum schaffen wollen. Ohne wirksame Vorkaufsrechte fehlt den Städten ein wichtiges Instrument, um diese Ziele durchzusetzen.
Die Stadtentwicklungsbehörde hofft nun auf eine Änderung des Baugesetzes auf Bundesebene, die den Städten wieder mehr Handlungsmöglichkeiten geben würde. «Wir brauchen dringend eine Gesetzesänderung, damit wir als Städte nicht nur zuschauen müssen, wenn wichtige Areale zum Spekulationsobjekt werden,» betont Senatorin Pein.
Für die Anwohner in Altona bleibt die Situation unbefriedigend. Während die Bauarbeiten auf dem Holsten-Areal voraussichtlich 2025 beginnen sollen, bleibt unklar, ob die neuen Wohnungen zur Entspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt beitragen werden. Viele befürchten, dass dort vor allem hochpreisige Wohnungen entstehen, während bezahlbarer Wohnraum weiter knapp bleibt.