Die Wohnungssituation in der bayerischen Landeshauptstadt bleibt angespannt. Neue Zahlen des Immobilienverbandes Deutschland zeigen, dass München weiterhin die teuerste Großstadt Deutschlands ist. Die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen liegen bei knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter. Für viele Münchnerinnen und Münchner rückt der Traum vom eigenen Zuhause damit in weite Ferne.
«Die Preise sind zwar nicht mehr so stark gestiegen wie vor der Zinswende, aber sie sind auf einem Niveau, das für Normalverdiener kaum erschwinglich ist», erklärt Michael Weber, Immobilienexperte und Vorsitzender des Münchner Mietervereins. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet im Durchschnitt rund 720.000 Euro – ein Betrag, der selbst für gut verdienende Fachkräfte oft unerschwinglich bleibt.
Die aktuelle Entwicklung zeigt unterschiedliche Trends in verschiedenen Stadtteilen. Während die Preise in Schwabing und Bogenhausen weiterhin auf Rekordniveau liegen, gibt es in Randgebieten wie Trudering oder Perlach leichte Preisrückgänge von bis zu 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Experten sehen darin jedoch keine Trendwende.
Für junge Familien ist die Situation besonders schwierig. «Wir suchen seit zwei Jahren nach einer bezahlbaren Wohnung und haben mittlerweile unsere Ansprüche deutlich zurückgeschraubt», berichtet Maria Schmidt, 34, Lehrerin aus Sendling. Ihr Mann arbeitet als Ingenieur, zusammen verdient das Paar überdurchschnittlich gut. «Trotzdem reicht es nicht für eine Finanzierung in München. Wir überlegen nun, ins Umland zu ziehen.»
Das Münchner Umland verzeichnet entsprechend einen Nachfrageboom. In Städten wie Freising, Erding oder Dachau liegen die Quadratmeterpreise zwar immer noch bei 5.000 bis 6.500 Euro, aber deutlich unter dem Münchner Niveau. Die Pendlerbelastung wird dadurch allerdings weiter zunehmen.
Der Münchner Stadtrat hat auf die anhaltende Wohnungskrise reagiert und im Februar ein neues Wohnraumförderprogramm beschlossen. «Wir wollen bis 2030 mindestens 30.000 neue Wohnungen schaffen, davon ein Drittel im geförderten Segment», erklärt Bürgermeisterin Verena Dietl. Kritiker bezweifeln jedoch, dass diese Maßnahmen ausreichen werden.
Besonders problematisch ist die Situation für Menschen mit mittleren Einkommen. Sie verdienen zu viel für geförderten Wohnraum, können sich aber die hohen Marktpreise nicht leisten. «Diese Gruppe wird systematisch aus der Stadt gedrängt», warnt Sozialreferent Pascal Fink. «Das gefährdet die soziale Durchmischung, die München immer ausgezeichnet hat.»
Die Ursachen für die hohen Preise sind vielschichtig: Anhaltender Zuzug, begrenzte Bauflächen und steigende Baukosten treiben die Preise nach oben. Gleichzeitig haben Investoren München als sichere Kapitalanlage entdeckt. «Etwa 40 Prozent der Wohnungen werden nicht von Selbstnutzern, sondern als Kapitalanlage gekauft», schätzt Immobilienberaterin Julia Kirchner.
Hoffnung macht einigen Wohnungssuchenden die Entwicklung der Bauzinsen. Nach dem starken Anstieg 2022 und 2023 sind die Zinsen für Immobilienkredite leicht gesunken. «Wer heute einen Kredit aufnimmt, zahlt im Schnitt 3,5 Prozent Zinsen – deutlich weniger als noch vor einem Jahr», erklärt Bankberater Thomas Huber von der Stadtsparkasse München.
Für Normalverdiener bleibt die Situation dennoch schwierig. Eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts zeigt, dass eine Familie mit einem Haushaltseinkommen von 5.000 Euro netto in München maximal eine Wohnung für 450.000 Euro finanzieren kann – weit unter dem Durchschnittspreis. Ohne Eigenkapital oder familiäre Unterstützung bleibt der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar.
Die Stadt setzt nun verstärkt auf alternative Wohnkonzepte. Genossenschaften, Baugruppen und das Erbbaurecht sollen mehr Menschen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ermöglichen. «Diese Modelle bieten eine wichtige Alternative zum spekulativen Markt», betont Stadtbaurätin Elisabeth Merk.
Experten sind sich einig: Eine kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht. «München wird auf absehbare Zeit eine der teuersten Städte Deutschlands bleiben», prognostiziert Immobilienfachmann Weber. «Die Herausforderung besteht darin, trotzdem bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zu sichern.»
Für viele Münchnerinnen und Münchner bleibt daher nur die Miete als Option – mit entsprechenden Folgen für die Altersvorsorge. Stadtsoziologin Dr. Katharina Brenner warnt: «Eine ganze Generation wird ohne Wohneigentum ins Rentenalter gehen. Das könnte langfristig zu erheblichen sozialen Problemen führen.»
Die Stadt München steht damit vor der zentralen Herausforderung, trotz begrenzter Flächen ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten, die die bayerische Landeshauptstadt so attraktiv macht.