Die Sonne brennt über der Baustelle in Pankow, wo gerade das Richtfest für 291 neue Wohnungen gefeiert wurde. Ein paar Kilometer weiter, in Schöneberg, wird bereits das nächste Vertragspapier unterschrieben. Sebastian Fischer, Chef der Primus Immobilien AG, hat alle Hände voll zu tun. Sein Unternehmen steht beispielhaft für eine scheinbar paradoxe Entwicklung im Berliner Wohnungsmarkt: Während die Politik über Vergesellschaftung und Mietendeckel streitet und die allgemeine Bauleistung einbricht, planen oder bauen einige große private Entwickler weiterhin tausende neuer Mietwohnungen. Allein bei Primus sind es 2800 Stück. Diese Dynamik wirft die zentrale Frage auf: Wer baut hier eigentlich die Stadt von morgen – und warum investieren sie gerade jetzt, in einer Zeit der politischen Unsicherheit?
Ein Markt unter Druck: Weniger Bauen, mehr Streit
Die grundlegenden Zahlen zeichnen ein klares Bild der Krise. Im Jahr 2025 wurden in Berlin nur etwa 11.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Das ist weit entfernt von dem ehrgeizigen Ziel von 20.000 Einheiten pro Jahr, das sich die regierende CDU-SPD-Koalition im Abgeordnetenhaus gesetzt hat. Die Gründe sind bundesweit bekannt: gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und verunsicherte Investoren. In Berlin kommt jedoch eine einzigartige politische Gemengelage hinzu, die die Lage zusätzlich verkompliziert.
Das Damoklesschwert für viele Investoren ist und bleibt der Volksentscheid von 2021, in dem eine Mehrheit der Berliner für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen stimmte. Zwar hat der Koalitionsausschuss der Bundesregierung Anfang Juli angekündigt, den Ländern eine solche Enteignung auf Basis von Artikel 15 des Grundgesetzes verbieten zu wollen. Doch die Drohung wirkt weiter. „Die Enteignungsdebatte wird international wahrgenommen und hat dazu geführt, dass Investoren sehr zurückhaltend geworden sind“ sagt Jürgen Leibfried, Vorstand der traditionsreichen Bauwert AG. Diese Verunsicherung wird durch aktuelle Gesetzesvorhaben noch verstärkt: Das neu beschlossene Mietenkataster soll überhöhte Mieten aufdecken, und die Berliner SPD setzt sich für eine Bundes-Öffnungsklausel ein, um einen neuen Mietendeckel möglich zu machen.
Die politische Zukunft ist völlig offen. Die Wahl zum Abgeordnetenhaus am 20. September könnte zu einer Regierung unter Führung der Linken führen. „Wenn in Berlin ein Bündnis unter Führung der Linkspartei entsteht, werden sich Investoren und Unternehmen zurückziehen“ warnt Berlins Wirtschaftssenatorin Franziska Giffey (SPD) bereits jetzt. Vor diesem gespaltenen Hintergrund – einerseits dringender Wohnungsmangel, andererseits investorenfeindliche Signale – agieren Unternehmen wie Primus, Bauwens oder die Hamburg Team Gruppe.
Warum bauen sie trotzdem? Die Kalkulation der Entwickler
Die Motive der noch aktiven Projektentwickler sind eine Mischung aus Pragmatismus, langfristigem Glauben an den Standort und einer Portion Verantwortungsgefühl. Sebastian Fischer von Primus argumentiert mit einer „spannenden Investitionsdynamik“: Viele große institutionelle Anleger verlagern ihr Kapital gerade von Gewerbe- in Wohnimmobilien. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in Berlin ungebrochen hoch. Zudem sieht er auch positive politische Signale, wie den „Bauturbo“ auf Bundesebene oder Berliner Initiativen wie das „Schneller-Bauen-Gesetz“, das Genehmigungsprozesse beschleunigen soll.
Vor allem aber geht Fischer davon aus, dass die größte Bedrohung nicht real wird. Die Umsetzung der Vergesellschaftung hält er für „sehr unwahrscheinlich“. Sein Blick in die Vergangenheit ist dabei interessant: Die letzte rot-rot-grüne Regierungszeit (2016-2023) führte seiner Ansicht nach gerade wegen investorenfeindlicher Politik und ausbleibendem Neubau zu weiter steigenden Mieten. In dieser Logik ist auch in einer unsicheren politischen Phase der Bedarf an hochwertigem, neuem Wohnraum so fundamental, dass sich Investitionen langfristig lohnen.
Diesem Kalkül folgen auch andere. Die Bauwert AG entwickelt trotz der Unsicherheiten große Projekte wie die „Moaville“ in Moabit (500 Wohnungen) oder das Segelflieger-Quartier in Adlershof (rund 1800 Wohnungen). Gründer Jürgen Leibfried nennt neben wirtschaftlichen Überlegungen auch einen sozialen Aspekt: „Unser Kerngebiet ist Berlin. Wir haben eine Verantwortung für diese Stadt und wollen Menschen ein ordentliches Zuhause bieten.“ Ähnlich äußert sich Nikolaus Jorzick von der Hamburg Team Gruppe, die gemeinsam mit Otto Wulff 337 Mietwohnungen in Charlottenburg baut. Er betont das bislang „konstruktive Miteinander“ mit der Politik, blickt aber sorgenvoll auf die Wahl im September.
Die Achillesferse: Die Mieten sind zu hoch
Doch selbst die mutigsten Investoren stoßen an eine marktwirtschaftliche Grenze: die Zahlungsfähigkeit der Mieter. Die Mieten für neu gebaute, frei finanzierte Wohnungen überschreiten mittlerweile häufig die Marke von 20 Euro pro Quadratmeter. „Aufgrund des verfügbaren Haushaltseinkommens gibt es bei den Mieten auf jeden Fall eine Grenze“ stellt Nikolaus Jorzick fest. Das führt dazu, dass sich teure Neubauwohnungen trotz Wohnungsknappheit oft nur langsam vermieten lassen.
Die Entwickler reagieren darauf mit neuen Konzepten. Primus setzt zum Beispiel auf kompakte Grundrisse. „Entscheidend für die Interessenten sei nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Gesamtmiete“ erklärt Sebastian Fischer. Eine kleinere, aber gut geschnittene Wohnung zu einem hohen Quadratmeterpreis kann so insgesamt noch erschwinglich bleiben. Diese Strategie zeigt, wie der Markt versucht, sich an die realen Einkommensverhältnisse der Berliner Bevölkerung anzupassen – eine direkte Konsequenz der explodierten Bau- und Finanzierungskosten.
Was bedeutet das für Berlin? Ein geteilter Weg in die Zukunft
Die aktuelle Situation offenbart eine tiefe Spaltung im Berliner Wohnungsbau. Auf der einen Seite steht der massive Einbruch der Gesamtbauleistung und eine verunsicherte Investorengemeinschaft. Auf der anderen Seite gibt es eine Handvoll privater Unternehmen, die weiterhin in großem Stil neue Wohnungen errichten – oft in Partnerschaft mit internationalen Finanzinvestoren wie Greystar, Edge oder Highbrook.
Die Gefahr ist eine Zweiklassengesellschaft im Neubau: Einige tausend moderne, aber teure Wohnungen für Gutverdienende, während der dringend benötigte bezahlbare Wohnraum für breite Teile der Bevölkerung weiterhin vor allem von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und durch staatlich geförderten Sozialwohnungsbau kommen muss. Jürgen Leibfried warnt zudem, dass ein Regierungswechsel hin zu einem linken Bündnis den frei finanzierten Mietwohnungsneubau „weitgehend zum Erliegen“ bringen könnte. Das würde auch die landeseigenen Gesellschaften treffen, die dann mit höheren Finanzierungskosten für ihre Projekte kämpfen müssten.
Die kommenden Monate werden entscheidend sein. Der Ausgang der Abgeordnetenhauswahl setzt den politischen Rahmen. Die Frage ist, ob es gelingt, einen Kurs zu finden, der private Investitionen für dringend benötigten Wohnraum nicht vertreibt, aber gleichzeitig die soziale Balance und Bezahlbarkeit in der wachsenden Stadt gewährleistet. Die tausenden Wohnungen von Primus und anderen sind ein Zeichen des Vertrauens in den Standort Berlin. Sie sind aber auch ein Indikator dafür, dass der Markt allein die Wohnungsfrage nicht lösen kann. Die Zukunft des Berliner Wohnens wird am Verhandlungstisch zwischen Senatsverwaltung, Landesunternehmen und privaten Entwicklern entschieden – und daran, ob es gelingt, aus dem Kreislauf aus politischer Drohrhetorik und investiver Unsicherheit auszubrechen.
- Wachstum der Nachfrage in Berlin bleibt hoch
- Investitionen trotz politischer Unsicherheiten
- Erhöhung der Mieten für Neubauwohnungen
- Verantwortung der Entwickler für die Stadt
- Neues Baugesetz zur Beschleunigung von Genehmigungen
- Marktanpassung an Einkommensverhältnisse
| Projektname | Standort | Geplante Wohnungen |
|---|---|---|
| Primus | Pankow | 2800 |
| Moaville | Moabit | 500 |
| Segelflieger-Quartier | Adlershof | 1800 |
| Hamburg Team | Charlottenburg | 337 |
