Die Sonne fällt durch hohe Fenster auf polierte Holzböden. Hier im Unionviertel, zwischen Kaiserstraßenviertel und Nordstadt, entsteht gerade etwas Neues. In der ehemaligen Abendrealschule an der Münsterstraße wohnen jetzt Menschen dort, wo früher Schüler Mathe und Deutsch lernten. Die Miete für ein 30-Quadratmeter-Appartement liegt bei über 1.000 Euro. Das sind Preise, die man eher aus München kennt. Für Dortmund sind solche Zahlen eine kleine Sensation. Und sie werfen Fragen auf. Was passiert hier im Unionviertel? Wer kann sich diese Wohnungen leisten? Und was bedeutet das für die Menschen, die schon lange hier leben?
Das Unionviertel war nie das schickste Viertel in Dortmund. Lange Zeit galt es als Arbeiterviertel. Altbauten aus der Gründerzeit stehen neben Nachkriegsbauten. Kleine Läden, Imbissbuden, türkische Bäckereien. Hier leben viele Familien mit Migrationshintergrund. Die Mieten waren erschwinglich. Doch seit einigen Jahren ändert sich das Bild. Junge Leute ziehen ins Viertel. Cafés eröffnen. Und jetzt diese Wohnungen in der alten Schule. Der Quadratmeterpreis liegt teilweise bei über 30 Euro kalt. In einer Stadt, wo der Durchschnitt bei etwa 10 Euro liegt, ist das enorm.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Laut dem Immobilienverband Deutschland stiegen die Mieten in Dortmund in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 18 Prozent. Im Unionviertel war der Anstieg deutlich höher. Makler berichten von Steigerungen um 25 bis 30 Prozent in bestimmten Lagen. Die Stadt Dortmund registriert eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum in innenstadtnahen Vierteln. Besonders gut verdienende Singles und Paare suchen hier nach Wohnungen. Das Unionviertel liegt zentral. Zur Innenstadt sind es nur zehn Minuten zu Fuß. Der Hauptbahnhof ist in Reichweite. Genau das macht das Viertel attraktiv.
Aber wer zieht in diese teuren Wohnungen? Vor allem junge Berufstätige, sagen Makler. IT-Spezialisten, die bei Versicherungen arbeiten. Ingenieure von Dortmunder Technologiefirmen. Menschen, die gut verdienen und keine Kinder haben. Für eine Familie mit zwei Kindern sind 1.000 Euro für 30 Quadratmeter unmöglich. Selbst gut verdienende Familien würden mehr Platz brauchen. Die neuen Bewohner sind meist zwischen 25 und 35 Jahre alt. Sie suchen moderne Wohnungen in zentraler Lage. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen.
Das Projekt in der alten Abendrealschule zeigt, wie kreativ Investoren mittlerweile werden. Klassenzimmer wurden zu Wohnungen umgebaut. Die hohen Decken und großen Fenster machen die Räume hell und luftig. Die Lage an der Münsterstraße ist gut. Supermarkte sind in der Nähe. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr funktioniert. Der Investor hat hier eine Marktlücke entdeckt. Menschen, die zentral wohnen wollen und dafür mehr zahlen können. Die Nachfrage ist da. Die Wohnungen sind fast alle vermietet.
Doch diese Entwicklung hat auch eine Kehrseite. Alteingesessene Bewohner beobachten die steigenden Mieten mit Sorge. Frau Yilmaz lebt seit 30 Jahren im Unionviertel. Sie arbeitet als Reinigungskraft und zahlt 450 Euro für ihre Zwei-Zimmer-Wohnung. „Wenn mein Vermieter die Wohnung modernisiert, kann ich hier nicht mehr bleiben», sagt sie. Ihre Angst ist berechtigt. In anderen Vierteln haben Modernisierungen schon zu massiven Mieterhöhungen geführt. Im Kreuzviertel oder in der Nordstadt gibt es solche Beispiele bereits.
Stadtplaner Thomas Richter kennt diese Dynamik. Er arbeitet beim Dortmunder Stadtplanungsamt und beobachtet die Entwicklung seit Jahren. „Das Unionviertel durchläuft gerade einen Wandel», erklärt er. „Wir sehen, dass gut verdienende Menschen hierherziehen. Das kann dem Viertel neue Impulse geben. Aber wir müssen aufpassen, dass die soziale Mischung erhalten bleibt.» Die Stadt hat begrenzte Möglichkeiten einzugreifen. Es gibt keinen Mietendeckel in Dortmund. Die Mietpreisbremse greift nur bei Wiedervermietung und wird oft umgangen. Sozialwohnungen sind rar. Die Wartelisten sind lang.
Ein Blick nach Köln oder Düsseldorf zeigt, wie solche Prozesse ablaufen können. Dort wurden ganze Viertel binnen weniger Jahre komplett umgekrempelt. Aus Arbeitervierteln wurden Szene-Stadtteile mit hohen Mieten. Alteingesessene Bewohner mussten wegziehen. Im Unionviertel ist es noch nicht so weit. Aber die Anzeichen sind da. Neue Cafés eröffnen. Ein Biomarkt hat aufgemacht. Die ersten Co-Working-Spaces entstehen. Das sind klassische Indikatoren für Gentrifizierung.
Immobilienexperte Klaus Meier sieht das differenzierter. „Man muss in Zukunft mit diesen Größen rechnen», sagt er. „Der Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten ist angespannt. Auch in Dortmund. Das Unionviertel bietet gute Lage und günstigere Preise als die Innenstadt. Da ist eine Preissteigerung normal.» Er verweist auf die Baukosten. Die seien in den letzten Jahren massiv gestiegen. Handwerker sind rar. Material ist teuer. Bauland in der Stadt ist knapp. All das treibe die Preise nach oben.
Tatsächlich liegen die Mieten im Unionviertel immer noch deutlich unter denen in München oder Frankfurt. Dort zahlt man für vergleichbare Wohnungen oft das Doppelte. Aber für Dortmunder Verhältnisse sind 1.000 Euro für 30 Quadratmeter extrem hoch. Die Stadt hatte lange den Ruf, günstig zu sein. Viele Menschen zogen genau deswegen hierher. Studenten, Künstler, Familien mit kleinem Einkommen. Wenn die Mieten weiter steigen, verliert Dortmund diesen Vorteil.
Die Auswirkungen sind unterschiedlich. Für Hausbesitzer im Viertel ist die Entwicklung positiv. Ihre Immobilien werden mehr wert. Sie können höhere Mieten verlangen oder mit Gewinn verkaufen. Für Mieter sieht es anders aus. Besonders Geringverdiener und Rentner spüren den Druck. Sie haben kaum Alternativen. Andere günstige Viertel wie die Nordstadt sind oft noch schwieriger. Dort sind die Schulen schlechter. Die Infrastruktur ist marode.
Sozialarbeiterin Anna Weber arbeitet in einem Stadtteilzentrum im Unionviertel. Sie kennt die Sorgen der Menschen. „Viele haben Angst vor Verdrängung», berichtet sie. „Sie sehen die neuen Cafés und denken: Das ist nicht mehr unser Viertel. Wir passen hier nicht mehr rein.» Diese Gefühle seien real und ernst zu nehmen. Gleichzeitig gebe es auch positive Entwicklungen. „Das Viertel kann lebendiger werden», sagt Weber. „Wenn mehr Menschen herziehen, die Geld ausgeben, können sich auch kleine Geschäfte halten. Es muss nur gerecht ablaufen.»
Die Frage ist: Wie kann man das steuern? In anderen Städten gibt es verschiedene Ansätze. Berlin hat einen Mietendeckel versucht. Der wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Hamburg setzt auf Milieuschutz. Dabei können Modernisierungen eingeschränkt werden. München fördert massiv den sozialen Wohnungsbau. Dortmund hat ein Handlungsprogramm für soziale Stadt. Aber die Mittel sind begrenzt. Und die Nachfrage nach Wohnraum wächst schneller als gebaut werden kann.
Ein wichtiger Punkt ist die Verkehrsanbindung. Das Unionviertel liegt an mehreren Buslinien. Die U-Bahn ist nicht weit. Viele Bewohner haben kein Auto. Sie nutzen das Fahrrad oder die Straßenbahn. Das passt zum Lebensstil junger, urbaner Menschen. Sie wollen zentral wohnen und mobil sein. Die Stadt plant, die Radwege im Viertel auszubauen. Das könnte die Attraktivität weiter steigern.
Auch die kulturelle Infrastruktur entwickelt sich. Kleine Galerien eröffnen. Es gibt mehr Veranstaltungen. Das Stadtteilzentrum bietet Kurse an. Für viele Bewohner ist das positiv. Das Viertel wird bunter und interessanter. Aber es gibt auch Schattenseiten. Manche alteingesessenen Läden müssen schließen. Die Mieten für Gewerbe steigen ebenfalls. Der türkische Friseur an der Ecke musste aufgeben. Jetzt ist dort ein hipper Barbershop.
Die Diskussion über Gentrifizierung ist emotional. Manche sehen darin eine natürliche Stadtentwicklung. Andere sprechen von sozialer Verdrängung. Die Wahrheit liegt vermutlich dazwischen. Städte verändern sich ständig. Viertel entwickeln sich. Menschen ziehen weg und kommen. Das war schon immer so. Neu ist das Tempo. Und die Tatsache, dass bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird.
Ein Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten ist aufschlussreich. In Essen gibt es ähnliche Entwicklungen im Südviertel. In Bochum steigen die Mieten im Ehrenfeld. Überall im Ruhrgebiet werden alte Arbeiterviertel attraktiv für neue Bewohner. Das Ruhrgebiet war lange Zeit günstiger als andere Regionen. Dieser Vorteil schwindet. Gleichzeitig verbessert sich die Infrastruktur. Die Städte werden grüner. Die Kulturangebote wachsen. Das zieht Menschen an.
Für das Unionviertel bedeutet das Chancen und Risiken. Die Chance ist, dass das Viertel lebendiger wird. Dass mehr investiert wird in Gebäude und öffentlichen Raum. Dass neue Geschäfte und Arbeitsplätze entstehen. Das Risiko ist, dass langjährige Bewohner verdrängt werden. Dass die soziale Mischung kippt. Dass aus einem vielfältigen Viertel ein Ort nur für Besserverdiener wird.
Stadtrat Peter Müller von den Grünen fordert mehr sozialen Wohnungsbau. „Wir brauchen mindestens 30 Prozent geförderte Wohnungen in Neubauprojekten», sagt er. „Sonst verlieren wir die soziale Balance in unseren Vierteln.» Die CDU sieht das anders. Sie setzt auf privates Bauen und hofft, dass mehr Angebot die Preise dämpft. Die Linke fordert einen kommunalen Mietendeckel. Die SPD will Milieuschutzgebiete ausweisen. Die Positionen sind klar verteilt.
Die Mieterinitiative Dortmund beobachtet die Lage kritisch. Sprecherin Lisa Hoffmann sagt: „Wir sehen, wie Mieten steigen und Menschen verdrängt werden. Das ist ein politisches Problem. Die Stadt muss handeln.» Sie fordert strengere Regeln für Modernisierungen. Und mehr Unterstützung für Mieter, die sich gegen unfaire Erhöhungen wehren wollen. Die Initiative bietet Beratung an. Die Nachfrage ist groß.
Was sagen die Vermieter? Eigentümerverband-Sprecher Frank Schmidt verteidigt die Preissteigerungen. „Wohnen in zentraler Lage hat seinen Preis», erklärt er. „Die Wohnungen im Unionviertel sind noch nicht überteuert. Wer die Lage und Ausstattung vergleicht, sieht das.» Er verweist auf München, wo ähnliche Wohnungen das Doppelte kosten würden. Und auf die gestiegenen Kosten für Eigentümer. Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung – alles sei teurer geworden.
Tatsächlich zeigen Vergleichsdaten, dass Dortmund im bundesweiten Schnitt noch günstig ist. Der Mietspiegel liegt unter dem von Köln, Düsseldorf oder Hamburg. Aber für Menschen mit kleinem Einkommen hilft diese Statistik nicht. Wenn die Miete 40 oder 50 Prozent des Einkommens frisst, ist das existenziell. Egal, wie teuer es woanders ist.
Ein Blick in die Geschichte zeigt: Das Unionviertel hatte schon mehrere Phasen. In der Kaiserzeit war es ein gutbürgerliches Viertel. Nach dem Krieg kamen Gastarbeiter. In den 80ern galt es als Problemviertel. Jetzt scheint es wieder aufzusteigen. Solche Zyklen sind typisch für Städte. Aber sie verlaufen heute schneller. Und die sozialen Folgen sind härter.
Die Stadt Dortmund hat verschiedene Instrumente. Sie kann Bebauungspläne ändern. Sie kann Grundstücke kaufen und selbst bauen. Sie kann Investoren Auflagen machen. Aber sie kann private Vermieter nicht zwingen, günstige Mieten zu nehmen. Die rechtlichen Möglichkeiten sind begrenzt. Das ist ein Grundproblem deutscher Wohnungspolitik.
Interessant ist auch die Rolle der Sparkassen und Banken. Sie finanzieren die meisten Wohnprojekte. Ihre Kreditvergabe beeinflusst, was gebaut wird. Wenn Banken nur Luxusprojekte finanzieren, entstehen nur Luxuswohnungen. Einige Banken haben mittlerweile soziale Kriterien eingeführt. Sie fördern gezielt bezahlbares Bauen. Aber das ist noch die Ausnahme.
Was können Bewohner tun? Zunächst einmal: sich informieren. Die Mieterberatung hilft bei Fragen zu Mieterhöhungen. Bei Modernisierungsankündigungen sollte man prüfen lassen, ob alles rechtens ist. Viele Erhöhungen sind fehlerhaft. Außerdem können sich Mieter organisieren. Mietervereine haben mehr Gewicht als Einzelne. Und sie bieten rechtlichen Beistand.
Auch politisches Engagement hilft. Bei Wahlen abstimmen. Petitionen unterstützen. Zu Stadtratssitzungen gehen. Die nächste Sitzung zum Thema Wohnen findet am 15. März statt. Interessierte können als Zuhörer teilnehmen. Die Tagesordnung steht auf der Website der Stadt. Bürgeranträge können eingereicht werden. Mindestens 4.000 Unterschriften sind nötig.
Das Unionviertel steht exemplarisch für Entwicklungen in vielen deutschen Städten. Alte Viertel werden neu entdeckt. Die Preise steigen. Menschen mit wenig Geld geraten unter Druck. Gleichzeitig entstehen neue Chancen. Mehr Investitionen, mehr Vielfalt, mehr Leben. Die Kunst ist, beides zu verbinden. Entwicklung zu ermöglichen, ohne Menschen zu verdrängen.
Ob das gelingt, entscheidet sich in den nächsten Jahren. Wenn die Stadt klug plant und sozial gerecht handelt, kann das Unionviertel ein lebendiges, gemischtes Viertel bleiben. Wenn nur Marktmechanismen wirken, droht soziale Spaltung. Die Bewohner haben ein Recht darauf, gehört zu werden. Ihre Sorgen sind real. Ihre Ideen sind wichtig.
Die Frage „Mieten wie in München?» lässt sich derzeit mit „Noch nicht» beantworten. Aber die Tendenz ist klar. Die Preise steigen. Das Unionviertel wird teurer. Wer heute dort wohnt, sollte seine Rechte kennen. Wer neu hinziehen will, sollte wissen, dass die Entwicklung weitergehen wird. Und alle zusammen sollten darüber reden, wie wir in unseren Städten leben wollen. Denn am Ende geht es um mehr als Quadratmeterpreise. Es geht um Heimat, Zusammenleben und Gerechtigkeit.