Dortmunds Vonovia-Chef: Ein Leben voller Herausforderungen

Dortmunds Vonovia-Chef: Ein Rückblick voller Mieterzorn, Millionen-Wagnisse und stiller Dramen

Das sanierte Wohnquartier Mailoh in Dortmund-Huckarde wirkt auf den ersten Blick unscheinbar, fast friedlich. Doch für Ralf Peterhülseweh, der hier vor einer Häuserzeile steht, verkörpern diese Mauern ein ganzes Berufsleben. Ein Leben voller schwieriger Entscheidungen, öffentlicher Kritik und stiller Tragödien, die sich hinter Wohnungstüren abspielten. Der langjährige Dortmunder Chef des Immobilienriesen Vonovia geht in Rente. Sein Rückblick ist mehr als eine persönliche Bilanz – es ist ein Spiegelbild der tiefgreifenden Wohnungsfrage, die Deutschland und besonders das Ruhrgebiet seit Jahren bewegt. Die Häuserzeile vor ihm, Teil des sanierten Quartiers, steht symbolisch für diese ungelösten Spannungen: Sie soll bis Frühjahr 2027 abgerissen und durch Wohnraum in Modulbauweise ersetzt werden. Ein Projekt, das Peterhülsewehs Amtszeit wie kein zweites prägte.

Die Geschichte des Quartiers Mailoh ist eine Dortmunder Geschichte von Aufbruch, Verfall und Neuanfang unter immensem Druck. Ursprünglich in den 1970er Jahren für Bergleute der Zeche Gustav gebaut, wandelte sich das Viertel mit dem Ende des Steinkohlebergbaus. Leerstand und soziale Probleme nahmen zu. Vor etwa zehn Jahren begann Vonovia, damals noch Deutsche Annington, mit einer umfassenden Modernisierung. Das Ziel war ehrgeizig: Aus einem Problemviertel sollte ein attraktives, gemischtes Wohnquartier werden. Rund 1.200 Wohneinheiten wurden nach und nach saniert. Die Mieten stiegen – einerseits notwendig, um die Investitionen zu refinanzieren, andererseits der Auslöser für jahrelangen „Mieterzorn“, wie Peterhülseweh es heute nennt.

„Wir standen zwischen allen Stühlen“, beschreibt Peterhülseweh die damalige Lage. „Auf der einen Seite die berechtigten Interessen der langjährigen Mieter, für die jede Euro-Erhöhung zu viel war. Auf der anderen Seite die wirtschaftliche Realität und der Auftrag, Wohnraum zukunftsfähig zu machen.“ Die Stadt Dortmund verzeichnete in dieser Zeit einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs, während bezahlbarer Wohnraum knapp blieb. Laut dem Dortmunder Mietspiegel 2023 lagen die Mieten in sanierten Bestandswohnungen in Stadtteilen wie Huckarde im Schnitt 20 bis 30 Prozent über denen im unsanierten Zustand. Diese Diskrepanz wurde auf der Straße und in den Medien heftig diskutiert. Peterhülseweh wurde zur öffentlichen Zielscheibe, ein Sinnbild für den vermeintlich rücksichtslosen Immobilieninvestor.

Doch hinter den öffentlichen Debatten verbarg sich eine noch düsterere Realität, die den Manager bis heute bewegt: die „stillen Tode“ hinter den Wohnungstüren. Peterhülseweh meint damit nicht nur vereinsamte Senioren, die erst nach Tagen gefunden wurden. „Es geht um die soziale Isolation, die wir in großen Wohnblocks manchmal verstärkt haben, ohne es vielleicht immer sofort zu merken“, sagt er nachdenklich. Die Modernisierung, oft mit dem Einbau neuer, sicherer Türen verbunden, habe manchmal auch die letzten nachbarschaftlichen Brücken gekappt. Die Wohnungsgesellschaft begann, in Kooperation mit städtischen Sozialdiensten und Initiativen wie der „Dortmunder Gemeindediakonie“ Besuchsdienste und Anlaufstellen aufzubauen. „Eine Wohnungsgesellschaft muss sich auch als Sozialunternehmen verstehen“, folgert er daraus. Dieser Lernprozess prägte seine späteren Jahre.

Das vielleicht größte Wagnis seiner Karriere ist jedoch das laufende Projekt: der Abriss von zwei Häuserzeilen im eigentlich fertig sanierten Mailoh und der Ersatz durch modulare Wohnungen. Ein 27-Millionen-Euro-Projekt, das viele interne Kritiker hatte. „Warum etwas abreißen, das gerade erst modernisiert wurde?“, war die logische Frage. Die Antwort liege in den veränderten Rahmenbedingungen, erklärt Peterhülseweh. Die ursprünglich sanierten Häuser entsprachen energetisch nicht mehr den heutigen, viel strengeren Standards. Eine weitere Tiefensanierung wäre unwirtschaftlich und hätte erneute, starke Mietsteigerungen bedeutet. Die Modulbauweise verspricht dagegen schnell, kosteneffizient und in hoher Qualität neuen Wohnraum zu schaffen – und das bei stabileren Mieten.

„Hier in Dortmund haben wir die Chance, Vorreiter zu sein“, ist Peterhülseweh überzeugt. Die neue Bauweise könnte ein Modell für andere Stadtteile und Kommunen sein, die mit ähnlichen Problemen kämpfen: alternder Bestand, hohe Sanierungskosten und der Druck, schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt Dortmund unterstützt das Projekt, sieht darin einen wichtigen Baustein in ihrer Wohnraumoffensive. Bis 2027 sollen so mehrere hundert neue Wohnungen entstehen. Für die bestehenden Mieter der abzureißenden Häuser hat Vonovia umfangreiche Umzugs- und Rückkehrkonzepte entwickelt. Ob dies den „Mieterzorn“ besänftigen kann, bleibt abzuwarten.

Was bleibt also nach einer solchen Karriere im Zentrum der Dortmunder Wohnungspolitik? Peterhülseweh nennt drei entscheidende Lehren:

• Transparenz und Kommunikation von Anfang an.
• Die Zusammenarbeit mit der Kommune und Sozialverbänden ist nicht nett, sondern essenziell.
• Flexibilität.
• Die starre Fixierung auf Bestandssanierung um jeden Preis funktioniert nicht mehr.
• Neue Wege wie die Modulbauweise müssen gegangen werden.
• Die soziale Verantwortung ist unerlässlich.

Sein Nachfolger oder seine Nachfolgerin wird ein Erbe antreten, das noch lange nicht abgeschlossen ist. Das Modellprojekt in Mailoh steht erst am Anfang, der gesellschaftliche Konflikt um bezahlbares Wohnen und soziale Gerechtigkeit in Stadtteilen wie Huckarde, Dorstfeld oder der Nordstadt ist allgegenwärtig. Die „stillen Tode“ hinter den Türen verlangen weiter nach Aufmerksamkeit und koordiniertem Handeln von Wohnungswirtschaft, Stadt und Zivilgesellschaft.

Ralf Peterhülsewehs Rückblick zeigt vor allem eines: Die Verwaltung von Wohnraum in einer Stadt wie Dortmund ist längst keine rein betriebswirtschaftliche Aufgabe mehr. Sie ist ein ständiges Balancieren zwischen ökonomischen Zwängen, sozialer Verantwortung und politischen Erwartungen. Sein Abschied von der Bühne ist auch ein guter Moment für alle Dortmunder Bürgerinnen und Bürger, sich wieder bewusst zu machen, welche zentrale Rolle das eigene Zuhause für den Zusammenhalt der ganzen Stadt spielt. Die Zukunft des Wohnens in Dortmund wird weiter diskutiert werden – laut, leidenschaftlich und hoffentlich mit dem Ziel, dass am Ende nicht nur neue Häuser, sondern auch eine starke Gemeinschaft stehen.