Die Havel glitzert in der Nachmittagssonne, ein paar Enten ziehen ihre Bahnen, und auf der Bank am Uferweg sitzt eine ältere Dame und genießt die Ruhe. Direkt hinter ihr erheben sich drei moderne Wohngebäude mit kräftig roten Fassaden – ein ungewöhnlicher Anblick inmitten der grünen Idylle des Maselakeparks in Spandau-Hakenfelde. Hier, wo sonst nur Spaziergänger und Wassersportler unterwegs sind, hat die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Howoge 231 neue Wohnungen fertiggestellt. Die Besonderheit: Sie sind alle mietpreisgebunden und erfordern einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Die Kaltmiete beginnt bei 224 Euro für 32 Quadratmeter. In einem Markt, in dem selbst kleine Einzimmerwohnungen in Randbezirken oft das Doppelte kosten, klingt das wie eine Utopie. Für einige Berlinerinnen und Berliner ist sie jetzt Realität.
Die ersten Mieter sind bereits im Mai eingezogen. Der offizielle Schlüsselübergabe durch die Baufirma Porr Hochbau markierte den Start für ein Projekt, das mehr sein soll als reine Wohnraumversorgung. „Als Teil eines modernen Stadtquartiers direkt an der Havel steht das Projekt für mehr als Wohnen: für Lebensqualität, Gemeinschaft und eine zukunftsorientierte Stadtentwicklung“, heißt es in einer Erklärung. Aktuell stehen noch zehn Wohnungen zur Vermietung frei, von der Einzimmerwohnung bis zur großen Vier-Zimmer-Einheit für Familien. Das Interesse ist, wie bei allen preisgebundenen Neubauten in Berlin, überwältigend hoch. Für viele stellt sich die Frage: Kann solch ein Angebot mit Wasserlage und niedrigen Mieten überhaupt real sein, und für wen ist es gedacht?
Die Antwort führt mitten hinein in die Berliner Wohnungspolitik, ihre Möglichkeiten und ihre Grenzen. Die Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zeigen die Dringlichkeit: Ende 2023 lagen über 153.000 Hauptanträge auf einen WBS bei den Bezirksämtern vor. Die durchschnittliche Wartezeit für eine geförderte Wohnung liegt oft bei mehreren Jahren. Projekte wie das Havelufer-Quartier sind daher nicht nur Neubauten, sondern politische Statements. Sie demonstrieren, dass der Senat mit den landeseigenen Gesellschaften wie der Howoge, die über 67.000 Wohnungen verwaltet, aktiv gegen die Mietpreisspirale und für bezahlbaren Wohnraum in attraktiven Lagen vorgehen will.
Hintergrund und Kontext: Der lange Weg zu bezahlbarem Wohnraum am Wasser
Die Entwicklung des Havelufers in Hakenfelde ist kein spontanes Projekt. Es ist eingebettet in langjährige städtebauliche Planungen für Spandau und folgt einem klaren rechtlichen Rahmen. Die Wohnungen sind als „öffentlich geförderter Wohnraum“ nach dem Wohnraumförderungsgesetz des Landes Berlin (WoFG Bln) entstanden. Diese Förderung, oft in Form von günstigen Darlehen oder Zuschüssen, ist an strikte Auflagen gebunden: Die Mieten müssen für eine bestimmte Laufzeit (meist 15-30 Jahre) an die sogenannte „Kostenmiete“ gebunden sein, die deutlich unter marktüblichen Niveaus liegt. Zudem ist die Vermietung ausschließlich an Haushalte mit einem entsprechenden Wohnberechtigungsschein (WBS) vorgeschrieben.
Das Quartier selbst entsteht seit Jahren Schritt für Schritt. Wo früher vorwiegend Gewerbeflächen und brachliegende Uferbereiche waren, entsteht ein ganzes neues Viertel mit mehreren Wohnblöcken verschiedener Träger. Die Howoge-Gebäude sind die neuesten Puzzleteile. Diese Art der quartiersweisen Entwicklung hat in Berlin Tradition, von der Karl-Marx-Allee bis zum heutigen Europacity. Sie ermöglicht eine geplante soziale Mischung und die simultane Erschließung von Infrastruktur. Hier in Hakenfelde profitieren die neuen Bewohner direkt vom bereits existierenden Maselakepark und den Uferwegen, die als grüne Lunge und Erholungsraum dienen.
Vergleicht man das Projekt mit ähnlichen Vorhaben in anderen deutschen Großstädten, wird Berlins besonderer Weg sichtbar. München oder Hamburg setzen zwar ebenfalls auf geförderten Wohnungsbau, doch die extrem hohen Bodenpreise machen Projekte in Premium-Wasserlagen wie dieser fast unmöglich. Berlin nutzt hier den Vorteil seines großen landeseigenen Wohnungsbestandes und verfügt noch über entwickelbare Flächen in Bezirken wie Spandau. Die Politik des Senats, bezahlbaren Wohnbau auch in „guten“ Lagen zu forcieren, wird in diesem Projekt konkret sichtbar.
Hauptanalyse: Was die neuen Wohnungen bieten – und was sie kosten
Wer durch die frisch asphaltierten Wege des neuen Quartiers geht, sieht mehr als nur rote Fassaden. Die drei Gebäude an der Marius-Carpentier-Straße 14/16 und der Streitstraße 5 sind als reine „Nur-Strom-Häuser“ konzipiert, eine moderne und klimafreundliche Bauweise. „Das bedeutet, wir kommen vollständig ohne fossile Energieträger wie Gas oder Öl aus“, erklärt ein Sprecher der Howoge. Die Wärmeversorgung übernehmen Luft-Wasser-Wärmepumpen auf den Dächern. Photovoltaikanlagen auf den begrünten Dächern erzeugen einen Teil des Stroms, der Rest wird als zertifizierter Grünstrom eingekauft. Für die Mieter bedeutet das: Sie haben keinen eigenen Gasanschluss und zahlen nur einen Stromzähler. Das Warmwasser wird dezentral über elektrische Durchlauferhitzer in jeder Wohnung bereitgestellt.
Die technischen Details sind wichtig, denn sie erklären einen Teil der Betriebskosten. Diese liegen bei der kleinen 32-Quadratmeter-Wohnung bei 128 Euro im Monat. Zusammen mit der Kaltmiete von 224 Euro ergibt sich eine Warmmiete von 352 Euro. „Wir haben großen Wert auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt“, so der Howoge-Sprecher weiter. „Das schont nicht nur die Umwelt, sondern stabilisiert auch langfristig die Nebenkosten für unsere Mieter.“ Mehr als 400 Fahrradstellplätze, ein großer Spielplatz und gemeinschaftlich nutzbare Außenbereiche runden das Angebot ab. Rund die Hälfte der 231 Wohnungen wurde barrierefrei gebaut, was insbesondere Senioren oder Menschen mit Mobilitätseinschränkungen zugutekommt.
| Wohnungstyp | Größe (m²) | Kaltmiete | Warmmiete |
|---|---|---|---|
| 1-Zimmer | 32 | 224 Euro | 352 Euro |
| 2-Zimmer | 41-57 | 451-627 Euro | 451-627 Euro |
| 3-Zimmer | 69 | – | 759 Euro |
| 4-Zimmer | 80 | – | 880 Euro |
Der aktuelle Vermietungsstand zeigt, für wen diese Wohnungen vorrangig gedacht sind. Neben der Einzimmerwohnung (32 m², 224 Euro kalt) stehen sechs 2-Zimmer-Wohnungen bereit. Die Bandbreite reicht hier von 41 Quadratmetern für 451 Euro warm bis zu 57 Quadratmetern für 627 Euro warm. Für Familien sind zwei 3-Zimmer-Wohnungen (ab 69 m², 759 Euro warm) und eine 4-Zimmer-Wohnung (80 m², 880 Euro warm) im Angebot. Alle Angaben beziehen sich auf den WBS mit der Stufe „100-140“, der für Haushalte mit dem niedrigsten Einkommen gilt.
Die Verkehrsanbindung ist für eine so idyllische, abgelegene Lage bemerkenswert gut. Direkt vor der Haustür verkehren die Buslinien 136 und M36. In wenigen Minuten ist man am Bahnhof Berlin-Spandau, einem wichtigen Knotenpunkt mit S-Bahn (S3, S9), U-Bahn (U7) sowie Regional- und Fernverkehr. „Der Hauptbahnhof oder der Kudamm sind in gut einer halben Stunde erreichbar, der Alexanderplatz in etwa 40 bis 50 Minuten“, bestätigt eine Anwohnerin, die seit Mai hier lebt. „Man ist wirklich schnell aus der Natur in der City.”
Gemeinschaftsauswirkungen: Wer profitiert – und welche Herausforderungen bleiben
Das Projekt hat eine klare soziale Zielrichtung. Durch die strikte Bindung an den WBS profitieren vor allem Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Das sind Alleinerziehende, Studierende, Senioren mit knapper Rente, aber auch Familien, die in der dynamischen Berliner Wirtschaft nicht mithalten können. Für sie bedeutet ein Umzug hierher nicht nur eine schöne Wohnung, sondern eine massive finanzielle Entlastung. Die Warmmiete für die 4-Zimmer-Wohnung (880 Euro) liegt auf dem Niveau der Kaltmiete für eine vergleichbare, frei finanzierte Wohnung in vielen anderen Stadtteilen.
Doch die geringe Anzahl von nur zehn derzeit frei stehenden Wohnungen wirft ein Schlaglicht auf das Kernproblem: Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum steht in keinem Verhältnis zur Nachfrage. Tausende Berliner haben einen gültigen WBS und warten auf eine Chance wie diese. Das Verfahren der Howoge ist dabei standardisiert und soll Chancengleichheit gewährleisten: Interessenten müssen sich online bewerben, die Vergabe erfolgt nach einem Punkteystem, das Dringlichkeit, Wohnungsgröße und Wartefaktoren berücksichtigt. Eine Garantie auf eine Zusage gibt es nicht.
Für den Stadtteil Hakenfelde selbst bringt das neue Quartier eine Belebung. Es zieht junge Familien und Menschen verschiedener Generationen an, die die Nahversorgung und das Gemeinschaftsleben stärken können. Die unmittelbare Nähe zum Wasser und zum Park fördert zudem einen aktiven, gesunden Lebensstil. Sozialarbeiter sehen in solchen durchmischten, gut geplanten Quartieren ein hohes Potenzial für nachbarschaftlichen Zusammenhalt, der in anonymen Großsiedlungen oft fehlt. Die Herausforderung wird sein, diese Gemeinschaft auch aktiv zu fördern – etwa durch quartiersmanagement-geförderte Treffpunkte oder Initiativen.
Lokalpolitische Dimensionen: Ein Projekt mit Signalwirkung
Die Eröffnung der Howoge-Wohnungen am Havelufer ist auch ein politischer Erfolg für den rot-grün-roten Berliner Senat. Die Senatorin für Stadtentwicklung, Christiane Käppel (Die Linke), betont regelmäßig, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum oberste Priorität habe. Projekte wie dieses, die ökologische Standards (Nur-Strom-Haus) mit sozialer Aufgabenstellung (WBS) verbinden, sind genau das, was die Koalition als ihren Politikansatz verkauft.
In der Bezirkspolitik Spandaus wird das Projekt weitgehend begrüßt. Der Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank (SPD) sieht in der Entwicklung des Havelufers eine Aufwertung für den gesamten Ortsteil. Kritische Stimmen, etwa aus der CDU, fragen jedoch, ob die Kapazitäten der Infrastruktur – Kitas, Schulen, Arztpraxen – mit dem neuen Zuzug Schritt halten können. Bisher sind die 231 Wohnungen ein überschaubarer Zuwachs, doch im gesamten Quartier werden es am Ende mehrere hundert Wohneinheiten sein. Hier liegt eine Aufgabe für die kommenden Jahre: Die soziale Infrastruktur muss parallel wachsen, sonst droht die Lebensqualität unter dem Erfolg des Wohnungsbaus zu leiden.
Bürgerbeteiligung und Handlungsmöglichkeiten: Wie kommen Sie an eine solche Wohnung?
Für Berlinerinnen und Berliner, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind, ist das Havelufer-Quartier ein konkretes Beispiel. Der erste und entscheidende Schritt ist der Wohnberechtigungsschein (WBS). Diesen beantragt man online beim Bezirksamt des Bezirks, in dem man seinen Hauptwohnsitz hat. Berlin unterscheidet vier Stufen: WBS 140, 160, 180 und 220. Die Stufe hängt vom jährlichen Haushaltseinkommen ab.
- Für einen WBS 140 darf das Jahreseinkommen bei einer Person maximal 16.800 Euro betragen, bei zwei Personen 25.200 Euro.
- Für einen WBS 220, die höchste Stufe, liegt die Grenze bei 26.400 Euro (eine Person) bzw. 39.600 Euro (zwei Personen).
Ob man anspruchsberechtigt ist, kann man einfach über die online verfügbare „Wohnberechtigungsschein-Abfrage“ des Landes Berlin prüfen. Der Schein ist in der Regel ein Jahr gültig und muss bei Bewerbung für eine Wohnung vorgelegt werden.
Hat man den WBS, kann man sich auf den Websites der landeseigenen Gesellschaften (Howoge, Degewo, Stadt und Land, WBM etc.) für konkrete Wohnungen bewerben. Die Bewerbung für die freien Wohnungen am Havelufer läuft direkt über das Online-Portal der Howoge. Da die Nachfrage enorm ist, raten Experten dazu, geduldig zu sein und sich parallel bei mehreren Gesellschaften zu registrieren. Auch die Bezirksämter führen Wartelisten für dringende Fälle.
Schlussfolgerung: Ein Leuchtturm mit begrenzter Reichweite
Die neuen Howoge-Wohnungen an der Havel sind zweifellos ein Leuchtturmprojekt. Sie beweisen, dass bezahlbares, klimafreundliches und attraktives Wohnen in Berlin möglich ist – selbst in einer Traumlage am Wasser. Für die 231 Haushalte, die hier einziehen werden, verändert dieses Angebot das Leben positiv. Es entlastet ihr Budget und bietet eine hohe Lebensqualität.
Doch ein Leuchtturm erhellt nur einen begrenzten Bereich. Er kann nicht die gesamte Stadt beleuchten. Die 231 Wohnungen sind ein Tropfen auf den heißen Stein angesichts der Zehntausende, die auf bezahlbaren Wohnraum warten. Die wahre politische Aufgabe liegt darin, dieses Modell zu skalieren. Es braucht nicht ein, sondern zwanzig solcher Quartiere in allen Bezirken Berlins. Es braucht eine konsequente Bodenpolitik, die Flächen für den sozialen Wohnungsbau reserviert, und mutige Investitionen in die soziale Infrastruktur.
Für die Bewohnerinnen und Bewohner Berlins bleibt die Botschaft: Der Kampf um bezahlbaren Wohnraum ist mühsam, aber nicht aussichtslos. Projekte wie dieses zeigen einen Weg auf. Sie erinnern die Politik an ihre Verpflichtung und zeigen den Menschen, dass es Alternativen zur spekulativ getriebenen Mietentwicklung gibt. Der Blick aus dem Fenster auf die vorbeiziehenden Schiffe auf der Havel mag für die neuen Mieter ein persönliches Glück sein. Für die Stadt als Ganzes sollte er ein Ansporn sein, dieses Glück für viel mehr Menschen möglich zu machen.
